【無料公開】収益物件の事業計画シミュレーター｜30年CF・IRR・DSCRを令和8年度税制で精密試算

「この物件を買って、30年後にいくら手元に残るのか」「売却したら税金はいくら引かれるのか」「IRR・DSCRはどう計算するのか」——収益物件の事業計画を正確に立てるには、税制・減価償却・借入返済・修繕費を織り込んだ複雑な計算が必要です。

この度アークリブ株式会社では、一棟収益物件の30年キャッシュフロー・IRR・DSCR・譲渡税までを自動試算できる「事業計画シミュレーター」を無料公開しました。令和8年度税制に完全準拠し、個人・法人両モードに対応した実務レベルのツールです。本記事では、シミュレーターの機能・使い方・活用シーンを詳しくご紹介します。

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事業計画シミュレーターでできること

本シミュレーターは、収益物件の購入・保有・売却に関わるすべての数字を一画面で試算できるツールです。

機能① 30年キャッシュフローの自動試算

物件価格・家賃収入・借入条件などを入力すると、30年分の年次キャッシュフローを自動計算します。家賃下落・空室率の変動・固定資産税の経年減価までを織り込み、現実的なシミュレーションを実現します。

機能② 投資指標（IRR・DSCR・CCR）の一括計算

表面利回りだけでは判断できない投資の質を、以下の指標で多角的に評価します。

• IRR（内部収益率）: 30年間の投資効率を年率換算
• DSCR（元利金返済倍率）: 金融機関の融資審査基準
• CCR（自己資本利益率）: 自己資金に対する利回り
• NPV（正味現在価値）: 割引率を考慮した収益性
• デッドクロス発生年: 税金が家賃を超える年を可視化

機能③ 個人・法人の両モード切替

事業主体を個人 / 法人で切り替え可能。税率構造が大きく異なるため、同じ物件でも手取りCFに差が出ます。

法人化のメリット・デメリットは「法人で収益物件を売却する際の決算期との関係」も合わせてご覧ください。

機能④ 令和8年度税制に完全準拠

2026年4月1日から施行される令和8年度税制改正に対応済みです。

• 所得税・住民税の累進税率
• 法人税・地方法人税・事業税の最新税率
• 減価償却の中古耐用年数（経過年数×0.2補正）
• 印紙税軽減措置（2027年3月31日まで）

自作Excelや市販ソフトとの違い

「Excelで自分で作ればいいのでは？」と思われる方もいらっしゃいますが、収益物件のシミュレーションには以下の難しさがあります。

問題① 税制改正への追従が大変

税制は毎年のように細かい改正があります。自作Excelで所得税の累進税率・減価償却の耐用年数・譲渡税の特例を正確に反映し続けるのは専門知識を要する作業です。アークリブシミュレーターは毎年の税制改正に追従して更新します。

問題② IRR・DSCRの計算が複雑

IRRは「ニュートン法」など数値計算アルゴリズムが必要で、ExcelのIRR関数だけでは売却時の譲渡税を織り込んだ正確な計算ができません。本シミュレーターは売却時税引後CFまで含めたIRRを自動計算します。

問題③ 市販ソフトは高額＆学習コスト

法人向けの不動産投資分析ソフトは月額1万円〜が相場で、機能が多すぎて使いこなせないケースも少なくありません。アークリブシミュレーターは完全無料・登録不要・ブラウザで即利用可能です。

使い方（3ステップ・約5分）

ステップ1｜物件情報を入力

購入価格・家賃収入・借入条件などを入力します。初めての方は物件プリセット（10種類）を選択すれば、一般的な相場値が自動入力されます。

ステップ2｜結果を確認

入力と同時にリアルタイムで自動計算されます。主要指標は画面上部のダッシュボードに表示されます。

• 表面利回り・実質利回り
• IRR・DSCR・NPV・CCR
• 30年キャッシュフローグラフ
• デッドクロス発生年
• 判定コメント（「健全」「注意」「赤字」の3段階）

ステップ3｜事業計画書PDFをワンクリック出力

内容に問題なければ、事業計画書PDFをワンクリックで出力できます。金融機関への融資相談や、税理士・パートナーとの打ち合わせ資料としてそのまま利用可能です。

こんな活用シーンで役立ちます

シーン① 物件購入前の投資判断

候補物件が複数ある場合、多物件比較機能で同一条件下のIRR・DSCRを並べて比較できます。「利回り6%の築古アパート」と「利回り5%の築浅マンション」のどちらが有利かを、30年スパンの数字で判断できます。

シーン② 保有物件の出口戦略検討

保有物件を今売るか、あと何年持つかを数字で判断できます。売却想定年を1〜30年で変更すると、その年の売却時税引後CF・累計IRRが即座に再計算されます。保有期間の判断は「収益物件の出口戦略｜売る・持つ・組み替えの3択を数字で比較」も参考にしてください。

シーン③ 減価償却終了前後の売却判断

減価償却が終了すると税金が急増し、いわゆるデッドクロスが発生します。本シミュレーターはデッドクロス発生年を自動判定するため、「減価償却が終わったら売るべきか」の判断を数字で裏付けられます。

シーン④ 金利上昇時のストレステスト

金利を1.5% → 2.0% → 2.5%と変更して、CFがマイナスになる水準（損益分岐金利）を把握できます。「金利上昇で収益物件は売るべきか？」で解説した判断基準を、実際の自分の物件で試算できます。

シーン⑤ 相続後の売却検討

相続で取得した物件の取得費計算・長期譲渡か短期譲渡かの判定も自動化されています。相続後の売却判断は「相続した一棟アパートの売却｜取得費・税金・手続きのすべて」と合わせてご覧ください。

無料公開の背景｜なぜアークリブが公開するのか

アークリブ株式会社は、投資用一棟収益物件の独立系アドバイザーとして、顧客本位のコンサルティングを理念に掲げています。自社物件を持たず、市場全体から最適物件を選ぶモデルだからこそ、オーナー様が自分で数字を把握し、納得して判断できる環境が重要だと考えます。

本シミュレーターは、以下3つの想いから無料公開しました。

1. 情報の非対称性をなくす — 専門家でなくても正確な数字を確認できる環境を提供
2. 判断材料を増やす — 不動産会社の営業トークに流されず、数字で判断できるオーナーを増やす
3. 業界全体の底上げ — 正確なシミュレーションが普及することで、適正な取引を促進

実際の査定や売却相談が必要な際は、営業電話一切なしの無料査定サービス（satei.arklib.co.jp）をご利用ください。

まとめ｜数字で判断できるオーナーになる

収益物件の運営は「感覚で持ち続ける」のではなく、「数字で判断する」時代です。本シミュレーターを活用し、ご自身の物件の本当の収益力をぜひ確認してみてください。

▶ 事業計画シミュレーターを使ってみる：https://simulator.arklib.co.jp/

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