不動産投資 2026.04.19

築古の一棟アパートは売却できる？築20年・30年・40年の3つの売り方と価格戦略【2026年版】

INDEX目次

「築30年を超えた一棟アパート、売れるのだろうか？」「建物の価値がゼロと言われたが、解体すべきか？」——築古の一棟収益物件を保有するオーナー様から、こうした相談を多くいただきます。木造アパートの法定耐用年数は22年、築22年を超えると建物の評価はゼロとなり、買主が住宅ローンを組むことも難しくなります。それでも、築古アパートは適切な戦略を選べば確実に売却できます。本記事では、築年数別の市場の実態と、「現状売却」「リノベ後売却」「解体して土地売却」の3つの戦略を、具体的な数字とシミュレーションで比較解説します。

築古アパートの「築年数別」市場の実態

築年数による評価と売却難易度

築年数	建物評価	主な買主	融資のつきやすさ	売却難易度
〜築15年	残存価値あり	一般投資家	通常融資可	普通
築15〜22年	評価減大	投資家＋一部業者	短期融資（10年程度）	やや難
築22〜30年	建物評価ゼロ	高利回り狙いの投資家	プロパー融資のみ	難
築30〜40年	土地値中心	業者・買取再販	ほぼ現金買い	かなり難
築40年以上	解体前提も	業者・建替え目的	現金買い	非常に難

なぜ築古は売りにくいのか — 3つの構造的問題

問題① 融資期間が短くなる

金融機関の融資期間は「法定耐用年数 − 経過年数」で算出されるのが原則です。

物件種別	法定耐用年数	築20年時の融資期間	築30年時の融資期間
木造アパート	22年	残2年（実質困難）	0年（融資不可）
軽量鉄骨造	27年	残7年	0年（融資不可）
RC造マンション	47年	残27年	残17年

買主が長期ローンを組めないと、月々のCFが回らず購入を見送るケースが大半です。

問題② 修繕リスクが顕在化している

築20年を超えると、外壁・屋根・給排水管・受水槽などの大規模修繕が一斉に必要になる時期に入ります。買主は「購入後すぐに数百万円の修繕が発生する」と見積もり、その分を指値（値引き要求）に反映させます。

問題③ 建物の帳簿価値がゼロに近い

減価償却が終了すると建物の簿価はほぼゼロ（取得価額の5%が残存）。売却時に譲渡所得が膨らみ、税金が高額になります。詳しくは「収益物件の減価償却が終わったら売却すべき？」で解説しています。

戦略①｜「現状のまま」売却する

どんなケースに向いているか

入居率が比較的高い（70%以上）
大規模修繕直後である
立地が良く、土地値が高い
できるだけ早く現金化したい

メリットとデメリット

メリット	デメリット
売却までの時間が短い（3〜6ヶ月）	価格が低くなりやすい
追加投資が不要	買主が限定される
ランニングコストの早期解消	指値の幅が大きい

価格シミュレーション：築30年木造アパート（土地300㎡・建物10室）

項目	金額
土地値（路線価8万円/㎡×300㎡÷0.8）	約3,000万円
建物評価（築30年・木造）	評価ゼロ
年間家賃収入（現状空室3室含む）	504万円（家賃6万円×7室）
利回り還元（NOI×経費率25%÷10%）	約3,780万円
想定売却価格	3,500〜4,000万円

築古でも収益性が成り立てばこの水準で売却可能です。一棟物件の売却の流れは「一棟アパート売却の流れを5ステップで解説」をご参照ください。

戦略②｜リフォーム・リノベ後に売却する

どんなケースに向いているか

入居率が低い（50%未満）
内装の傷みが激しい
立地が良く、家賃アップの余地がある
売却を急がない（半年以上の余裕がある）

投資対効果のシミュレーション

項目	現状売却	リノベ後売却
入居率	50%（5室空室）	90%（1室空室）
年間家賃収入	360万円	648万円(家賃7,000円アップ含む)
NOI（経費率25%）	270万円	486万円
還元利回り10%での査定額	2,700万円	4,860万円
リノベ費用（5室×80万円）	—	▲400万円
手取り(差額)	2,700万円	4,460万円

リノベ400万円の投資で、手取り額が約1,760万円アップする試算です。ただし、効果が出るためには以下の条件が重要です。

立地が良く、家賃アップの需要がある
リノベがコストパフォーマンスの高い範囲に収まる(フルリノベは過剰投資)
リノベ後に入居付けまでセットで対応できる

費用対効果の判断は、複数の業者の見積もりを取った上で、想定家賃と空室期間を試算することが重要です。

戦略③｜解体して土地として売却する

どんなケースに向いているか

建物が老朽化し、修繕すると採算が合わない
入居者がほぼ退去している（退去交渉が容易）
土地値が高いエリア（都心・駅近）
買主層を「建売業者・戸建て購入者」にも広げたい

解体・更地化の費用と注意点

項目	概算費用
解体費用（木造10室・延床150㎡）	200〜300万円
入居者の立ち退き料	1室あたり50〜100万円
アスベスト調査・処理	10〜50万円
整地費用	30〜80万円
合計	400〜800万円

重要な注意点：固定資産税

更地にすると、土地の固定資産税の「住宅用地の特例」が外れ、税額が3〜6倍に跳ね上がります。売却まで長期化すると保有コストが急増するため、解体は売主決定後・引渡し前に行うのが鉄則です。

価格比較シミュレーション

	現状売却	解体後・更地売却
売却価格	3,500万円	4,500万円
解体費用	0	▲300万円
立ち退き料	0	▲400万円（4室分）
仲介手数料等	▲120万円	▲145万円
手取り	3,380万円	3,655万円

更地売却の方が手取りで約275万円多い計算になります。ただし、立ち退き交渉や解体の手間・時間（6ヶ月〜1年）も考慮が必要です。

どの戦略を選ぶべきか — 判断フローチャート

判定基準	推奨戦略
入居率70%以上＋土地値そこそこ	現状売却
入居率50%以下＋立地良＋家賃UP余地	リノベ後売却
入居率50%以下＋立地良＋土地値高	解体・更地売却
急いで現金化したい	買取再販業者へ売却

買取再販業者という選択肢

仲介で買主が見つからない場合、買取再販業者への売却も選択肢です。

項目	仲介売却	買取再販
売却価格	市場価格	市場価格の70〜80%
売却期間	3〜12ヶ月	最短2週間
仲介手数料	3%＋6万円	不要
瑕疵担保責任	あり	免責が多い

築古物件で売れにくい場合、買取再販を視野に入れるのが現実的です。詳しくは「一棟収益物件の売却で失敗しない不動産会社の選び方」もご参照ください。

築古アパート売却で必ず押さえておくべき税金のポイント

建物簿価がほぼゼロ→譲渡所得が膨らむ

築古物件は減価償却が完了しているため、売却益（譲渡所得）が想定以上に大きくなります。

例：購入価格5,000万円・築30年で売却した場合

項目	金額
売却価格	4,000万円
取得費（土地3,000万円＋建物簿価100万円）	3,100万円
譲渡費用（仲介手数料等）	約140万円
譲渡所得	760万円
長期譲渡所得税（20.315%）	約154万円

「売却損が出ているはず」と思っても、税金上は760万円の利益が出ている扱いになります。詳細は「一棟アパート売却にかかる税金と計算方法」で解説しています。

法人所有の場合

法人所有なら、本業利益との損益通算が可能です。本業が赤字の年に売却すれば、法人税負担を大きく軽減できます。「法人所有の収益物件を売却するベストタイミングは？」もあわせてご覧ください。

自分でシミュレーションする

複雑な税金計算と30年CF・IRR・DSCRをまとめて試算できる無料ツール「事業計画シミュレーター」もぜひご活用ください。築古物件の売却タイミング判断に役立ちます。

まとめ｜築古でも諦めず、戦略で売る

戦略	期間	推奨ケース	想定手取り例
現状売却	3〜6ヶ月	入居率高・土地値そこそこ	3,380万円
リノベ後売却	6〜12ヶ月	入居率低・立地良・家賃UP余地あり	4,460万円
解体・更地売却	12〜18ヶ月	立地良・土地値高	3,655万円
買取再販	1〜2ヶ月	急いで現金化したい	市場価格の70〜80%