ガーデンヒルズ武蔵小杉

武蔵小杉エリア・3駅利用可能の一棟アパート「ガーデンヒルズ武蔵小杉」

神奈川県川崎市中原区上丸子山王町に立地する、木造スレートぶき2階建ての一棟アパート「ガーデンヒルズ武蔵小杉（Garden Hills Musashikosugi）」。JR南武線「向河原」駅徒歩7分、JR横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩12分、東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅徒歩13分と3路線・3駅が徒歩圏内に揃う交通利便性が魅力です。1K×10戸（2階ロフト付き）の単身者向け仕様で、満室稼働中の収益アパートとなっています。

築1年（2024年6月築）・劣化対策等級3取得・オートロック完備の建物コンディション

本物件は2024年6月築の築1年・新しさが残る一棟アパートです。住宅性能表示制度の「劣化対策等級3」を取得し、長期保有に適した建物設計となっています。共用部にはオートロック・宅配ボックス・駐輪場を完備し、武蔵小杉エリアの賃貸需要に対応した仕様です。土地面積は公簿180.22㎡（約54.5坷）、延床面積190.34㎡（1階95.17㎡／2階95.17㎡）、各住戸は1K（2階のみロフト付き）の構成となっています。

満室稼働中のオーナーチェンジ・全１０戸（1K）・年間収入979万円

現在は満室稼働中のオーナーチェンジ物件で、引渡し後すぐに賃料収入を得られます。満室月収816,025円、満室年収9,792,300円、表面利回り約5.35％。武蔵小杉エリアという都心アクセス良好な立地特性と、築浅・1K・オートロック付という単身者向け好条件により、安定した賃貸稼働が期待できる物件です。

用途地域・法規制および路地状敷地に関する重要事項

用途地域は第一種住居地域、建べい率60％・容積率200％、準防火地域・第3種高度地区。土地面積は公簿180.22㎡（約54.5坷）に加え、別途路地状敷地48.66㎡（持分3分の1）があり、こちらの路地状敷地（持分3分の1）に公道が接道する形となっています。通行掘削承諾書あり。接道は北西側公道幅員約7.7m、土地権利は所有権、地目は宅地。設備は公営水道・公共下水・プロパンガスです。なお取引条件は公簿売買・現況有姿となります。

本物件の5つの強み

• 3駅利用可能：JR南武線「向河原」駅 徒歩7分／JR横須賀線「武蔵小杉」駅 徒歩12分／東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅 徒歩13分
• 築1年（2024年6月築）：新築に近い好コンディションで、修繕リスクが低い
• 1K×10戸の単身者向け仕様：洋室5.7帖×9戸＋洋室5.6帖×1戸、2階はロフト付き
• 劣化対策等級3取得・共用設備充実：オートロック・宅配ボックス・駐輪場完備
• 満室稼働中：満室月収816,025円・満室年収9,792,300円・表面利回り約5.35%

武蔵小杉エリアの賃貸市場と本物件の戦略的位置づけ

武蔵小杉エリアは、JR南武線・JR横須賀線・JR湘南新宿ライン・東急東横線・東急目黒線が交差する首都圏屈指の交通結節点として知られています。武蔵小杉駅から渋谷駅・新宿駅・横浜駅へは20分前後、東京駅へも乗り換え1回で30分圏内とアクセスが極めて良好で、共働き世帯・単身ビジネスパーソンを中心に賃貸需要が安定的に形成されているエリアです。

2010年代以降のタワーマンション開発による人口流入が続き、川崎市中原区は神奈川県内でも有数の人口増加エリア。一方、本物件のような1K単身者向け一棟アパートは、若年層の社会人・大学院生・単身赴任層をターゲットに、築浅・好立地物件が安定した稼働率を維持しやすい構造です。

本物件は武蔵小杉駅徒歩12分・向河原駅徒歩7分の3駅利用圏に位置し、武蔵小杉エリアの賃貸需要を取り込みつつ、駅近タワマン物件と比べて取得価格が抑えやすいバランス型の収益物件として位置づけられます。

投資シミュレーション・出口戦略

本物件の投資判断にあたって、自己資金水準別のキャッシュフローと出口戦略の考え方を整理します（あくまで一般的な目安・モデルケースであり、実際の収支は融資条件や経費構造により変動します）。

自己資金別の年間キャッシュフロー（モデル試算）

• 自己資金3,000万円・借入1.53億円（金利2.5%・25年）：年間返済額 約825万円／年間CF 想定 ▲30〜▲50万円程度（経費20%想定）
• 自己資金5,000万円・借入1.33億円（金利2.5%・25年）：年間返済額 約716万円／年間CF 想定 +60〜+80万円程度
• 自己資金7,000万円・借入1.13億円（金利2.5%・25年）：年間返済額 約609万円／年間CF 想定 +160〜+180万円程度

表面利回り5.35%に対し、経費率20%想定で実質利回り目安は約4.28%。築1年・劣化対策等級3取得という建物コンディションを踏まえると、減価償却期間は約22年（木造耐用年数22年）を確保でき、長期保有・安定収益型のポートフォリオに適しています。

出口戦略の考え方

築浅・武蔵小杉立地という条件から、出口は比較的描きやすい物件です。5年保有後（築6年）の売却なら長期譲渡所得（20.315%）の対象となり、10年保有なら大規模修繕前のタイミングで再売却する選択肢も視野に入ります。築浅で減価償却が長く残っているため、法人取得の場合は減価償却の長期確保による節税メリットも享受できます。

2026年5月時点の購入タイミング判断

2026年4月28日に日銀は政策金利を0.75%で据え置きとしましたが、市場は6月16-17日会合での0.25%追加利上げを高い確率で織り込んでいます。利上げ実施後はアパートローンの審査額が縮小する傾向があるため、現在の融資環境がまだ生きている5月〜6月初旬は、買い手にとって優位な購入タイミングと言えます。詳しくは「金利上昇で収益物件は売るべきか？2026年の金利動向と売却判断【2026年5月版】」も併せてご参照ください。

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市中原区上丸子山王町2丁目1336-11
• 交通：JR南武線「向河原」駅 徒歩7分／JR横須賀線「武蔵小杉」駅 徒歩12分／東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅 徒歩13分
• 土地面積：公簿180.22㎡（約54.5坷）／別途路地状敷地48.66㎡（持分3分の1）
• 建物面積：190.34㎡（1階95.17㎡／2階95.17㎡）／木造スレートぶき2階建
• 築年月：2024年6月（築1年）
• 戸数：10戸（1K×10戸、2階ロフト付き）
• 取引態様：一般媒介

関連記事・お役立ち情報

• 金利上昇で収益物件は売るべきか？2026年の金利動向と売却判断【2026年5月版】
• 経営者のための不動産投資 法人化判断完全ガイド【2026年5月版】
• 収益物件の出口戦略｜売る・持つ・組み替えの判断基準
• 築古 一棟アパートの売却完全ガイド

詳細資料のご請求、ご内見のご相談はアークリブ株式会社までお気軽にお問い合わせください。